框架摘要
道纳与星简的能力正好接在一起。道纳负责需求端，即政府和商会资源、客户招引、线上商务中心、供应链对接和资本服务。星简负责供给端，即空置楼宇改造、带资装修和开业筹备。双方建议按“一个框架、逐个项目”的方式合作：先签合作框架，确定原则、分工和收益规则，每个项目再单独签项目协议。
合作从大虹桥开始，分三步推进：
| 顺序 | 项目 | 星简的角色 | 道纳的角色 | 当前状态 |
|---|---|---|---|---|
| 首个项目 | 虹桥展后商务服务中心 | 带资按需装修，优先回收后长期分成 | 管委会对接、招商、统一收租、商务服务 | 方案已出，准备向管委会汇报 |
| 第二个项目 | 中东（迪拜）建材集采展厅 | 展厅设计、装修和运营筹备，投资方式待定 | 国内供应商招募、B2B 平台、融资和资本服务 | 会议研讨阶段，数据待核实 |
| 复制推广 | 长三角存量楼宇和园区 | 带资改造，按项目分成 | 定向招商、运营服务、资产资本化 | 视首个项目验证结果启动 |
请星简先确认三件事：
- 是否同意按本框架合作，并以大虹桥作为首个合作项目。
- 是否同意道纳在面向管委会的材料中把星简列为装修合作方。
- 是否参与中东展厅项目，以及参与方式是只做设计装修，还是共同投资。
双方能力和分工
| 能力 | 星简 | 道纳 |
|---|---|---|
| 资产改造 | 空置楼宇 EPCM 全托管，标准流程约 81 天交付（勘察 2 天、签约 7 天、施工图 12 天、装修 60 天） | 提供客户需求和行业分区方案 |
| 资金 | 带资装修；“增易租模式”含供应链金融 | 对接银行等持牌机构，提供项目融资和资本服务 |
| 客户 | 介绍材料称与 IWG 共享客户资源 | 进博会展商建库、海外商会、国内供应商和上市公司客户 |
| 政府资源 | — | 牵头对接管委会，申请授权、场地和前期支持 |
| 运营 | 常规模式含营运管理和企划推广 | 统一收租、商务服务、线上商务中心和系统 |
| 海外 | — | 迪拜本地团队、中东项目和总包资源对接 |
星简介绍材料列出的案例有绿地中心、舜元中心、嘉宁中心和力波中心，租金提升幅度为 270% 至 340%。会议介绍的运营体量约 2.5 万平方米，与 IWG 合作项目的出租率在 80% 以上，保利 2,800 平方米项目约两年半回收。这些都是星简口径，道纳在对外使用前需要取得项目资料核实。
合作原则
项目制。 框架协议不包含投资承诺，每个项目单独立项、单独测算、单独签约。
非独家。 双方都可以与其他方合作；在同一个项目中，经双方确认的分工不另找替代方。
不保底，优先回收。 星简的装修投入从项目收入中优先回收，此后长期分成，不做二房东保底。
收入透明。 项目收入进入项目专户，按月出具对账单，各方都可以查询收款记录。
客户归属清楚。 客户由谁引入就登记在谁名下，另一方不得绕开对方直接签约。
对外口径一致。 一方要在政府、业主或客户材料中使用另一方的名称、案例或数据，须事先书面同意。
合规经营。 不承诺返税，不向任何个人支付回扣，涉及财政资金的事项按规定程序办理。
首个项目：大虹桥
虹桥展后商务服务中心是双方的首个合作项目，详细条款见同目录上一级的《虹桥展后商务服务中心：道纳与星简合作方案》。核心安排如下：
| 事项 | 安排 |
|---|---|
| 规模 | 先试点一栋 1 万平方米楼宇，其中 160 个 50 平方米单元，另有 2,000 平方米公共空间；整体目标入驻 1,000 家，约需 8 栋楼 |
| 分工 | 星简负责设计、装修和开业筹备；道纳负责招商、统一收租和商务服务；IWG 负责物业运营 |
| 投入 | 测算按每平方米 2,500 元，单栋约 2,500 万元，分三期投入，首期约 750 万元 |
| 回收 | 第 1 年入驻率不低于 50%，测算约开业后 2.5 年收回 |
| 分成 | 回收完成后长期分成，测算假设为分配池的 17.4%，比例请星简提出 |
| 期限 | 星简常规合作期为 12 年，前 12 个月为试点考核期 |
时间安排：
| 时间 | 事项 |
|---|---|
| 2026 年 11 月 15 日 | 星简确认具名和对外口径 |
| 2026 年 11 月 20 日前 | 道纳向管委会专题汇报 |
| 2026 年 11 月 30 日 | 星简确认标准单元造价和带资回收安排 |
| 2026 年 12 月 15 日 | 共同踏勘 3 栋候选楼宇，星简出具改造判断和定制价格表 |
| 2027 年 1 月 31 日 | 业主、星简、道纳签订三方合同 |
| 2027 年 4 月下旬 | 首批单元交付 |
首个项目的作用是验证三件事：按客户需求分期装修能否控制投入，第 1 年 50% 的入驻率能否达到，项目专户统一收租和分账能否顺利执行。验证通过后，再按同样条款增开楼宇。
第二个项目：中东建材集采展厅
2026 年 11 月 9 日的会议提出依托中东总包资源，在迪拜建立建材集采展厅和线上 B2B 平台。这个项目与大虹桥正好前后相连：大虹桥把海外客户接进来，迪拜展厅把国内供应商送出去。国内供应商可以先在虹桥中心设立据点、对接海外买家，再进入迪拜展厅和总包项目。
会议提出的方案（口述，待核实）
| 事项 | 会议口径 |
|---|---|
| 展厅 | 迪拜工业园区约 1 万平方米线下展厅，配套线上 B2B 平台，做订单拆分、报价匹配和背对背签约 |
| 入驻企业 | 管业、幕墙、防水涂料等细分领域，每个领域精选 1 至 2 家国内头部上市公司 |
| 锁定方式 | 以 3 年长租锁定入驻企业 |
| 订单 | 首年 4 亿至 5 亿元，第三年 15 亿至 20 亿元 |
| 投资方式 | 建议买地自建展厅，通过抵押贷款降低现金压力，预计约一年半收回投资 |
| 延伸 | 中东数据中心项目对接国内液冷、储能供应商，并提供规划落地方案 |
建议分工
| 事项 | 星简 | 道纳 |
|---|---|---|
| 选址和方案 | 展厅平面、展位标准和装修方案 | 迪拜本地团队负责选址、土地和园区政策核实 |
| 设计和装修 | 展厅设计、装修和开业筹备；当地施工的资质和合作方需要落实 | 协调当地报建和总包资源 |
| 招商 | 提供展位标准和报价 | 招募国内上市公司和细分领域头部企业入驻，签订 3 年长租 |
| 平台 | — | 搭建线上 B2B 平台，对接总包订单，可复用虹桥中心系统 |
| 资金 | 视投资方式参与：只收装修款，或带资装修后分成 | 对接融资方案和抵押贷款，为入驻企业提供融资和资本服务 |
| 运营 | 可派驻运营管理人员 | 订单撮合、收租和商务服务 |
立项前必须先回答的问题
总包资源归谁。 会议说“依托中东总包资源”，需要明确是哪家总包、由哪一方掌握，以及订单能否落到展厅入驻企业。
订单数字从哪来。 首年 4 亿至 5 亿元、第三年 15 亿至 20 亿元的订单，需要列出对应的项目清单和总包采购计划，否则 3 年长租招商没有依据。
一年半回收是否成立。 买地自建的投入远高于装修，一年半收回需要逐项核实地价、建设成本、贷款比例和租金水平。建议同时测算租赁现成展厅的方案，比较两者的投入和风险。
“推动上市”的对象。 会议提到 3 年内推动入驻企业上市，而入驻对象已经是上市公司，需要确认指的是入驻企业的未上市子公司、配套供应商，还是平台本身。
星简在海外的能力。 星简现有案例都在上海，在迪拜施工需要当地资质、材料清关和施工队伍，需星简确认可行性。
会议还提到算力设备出海和东南亚算力租赁的设想，涉及出口管制，不纳入本框架；如需推进，先由律师做合规评估。
建议节奏：2026 年 12 月完成总包资源和订单清单的核实，2027 年第一季度完成选址和两种投资方式的对比测算，之后再决定是否立项。在大虹桥首个项目签约前，中东项目只做前期论证，不投入资金。
合作机制
项目立项标准
新项目同时满足下列条件才立项：有明确的业主或土地方并已取得初步意向；有可核实的客户需求或订单来源；测算回收期不超过双方约定的上限；产权、消防和报建没有障碍。
收益分配规则
| 收入来源 | 归属 | 说明 |
|---|---|---|
| 空间收入（分配池） | 先回收星简装修投入，再由星简与业主分成 | 分配池为扣除运营方费用和收租管理费用后的余额 |
| 客户定制装修 | 星简 | 由客户直接承担，不进入项目投资 |
| 收租管理和商务服务 | 道纳 | 比例在项目协议中约定 |
| 采购落地提成 | 道纳 | 大虹桥按落地金额的 1% 计算 |
| 资本和融资服务 | 道纳 | 按单项服务另行签约 |
| 交叉引荐 | 引入方 | 一方把客户或项目引荐给另一方并成交的，按项目协议约定引荐费 |
工作机制
| 机制 | 安排 |
|---|---|
| 联合工作组 | 双方各指定一名负责人和一名项目经理 |
| 例会 | 每两周一次，项目施工期改为每周一次 |
| 共同决定的事项 | 新项目立项、分期开工、对外具名、预算调整 |
| 信息共享 | 客户需求清单、入驻和收款数据按月共享，客户个人信息按授权范围使用 |
| 保密 | 双方的客户名单、报价、测算和政府沟通材料都属于保密信息 |
复制推广路径
| 阶段 | 时间 | 目标 |
|---|---|---|
| 一 | 2026 年 11 月至 2027 年 1 月 | 签订合作框架；大虹桥首个项目签订三方合同；中东项目完成核实 |
| 二 | 2027 年 2 月至 2028 年 1 月 | 大虹桥试点楼开业并通过 12 个月考核；中东项目完成立项判断 |
| 三 | 2028 年起 | 大虹桥分批增开至约 8 栋；按同样条款进入长三角其他存量楼宇和园区 |
| 四 | 楼宇运营成熟后 | 对稳定运营的楼宇研究基金化或资产证券化，由道纳负责资本运作，星简的长期分成可以作价参与 |
风险和边界
| 风险 | 应对 |
|---|---|
| 管委会授权或试点楼宇落实不了 | 首个项目以管委会授权和业主签约为前提，未落实前星简不投入资金 |
| 入驻不达预期 | 按入驻数量分期开工，未达到启动条件的不开下一期 |
| IWG 收费和统一收租的安排冲突 | IWG 标准模式由其负责销售和运营，收取 16% 加约 15% 运营成本，需与道纳统一收租的安排三方谈定 |
| 合作期限不一致 | 星简常规合作期为 12 年，大虹桥试点期为 12 个月，考核不影响已投入部分的回收 |
| 星简资料未经核实 | 案例数据和 IWG 合作口径，在对外使用前由星简提供合同或项目资料 |
| 中东项目投入大 | 先论证、后立项，优先比较租赁方案，自建须有锁定的订单和融资 |
待确认事项和签署
| 待确认事项 | 道纳建议 | 时间 |
|---|---|---|
| 合作框架 | 双方确认本框架的原则、分工和收益规则 | 2026 年 11 月 20 日 |
| 大虹桥具名 | 同意在管委会材料中列为装修合作方 | 2026 年 11 月 15 日 |
| 大虹桥造价和分成 | 按大虹桥合作方案中的待确认清单执行 | 2026 年 11 月 30 日 |
| 中东项目参与方式 | 只做设计装修，或带资参与 | 2026 年 12 月 15 日 |
| 中东核实资料 | 总包资源、订单清单、选址和投资方式 | 2026 年 12 月 31 日 |
| 签约主体 | 道纳方暂定上海道纳企业管理有限公司；星简方按介绍材料为上海星之简企业管理有限公司，以工商登记为准 | 签署前 |
本框架签署后作为双方后续项目协议的基础。除保密条款外，框架本身不产生投资或付款义务，具体权利义务以各项目协议为准。